Un tournant dans l’histoire du crédit immobilier
Après avoir traversé une période tumultueuse, les choses commencent à bouger grâce à une baisse des taux d’intérêt initiée en décembre 2023. Non seulement la tendance baissière des taux d’intérêt a dynamisé le secteur, mais l’assouplissement des conditions d’octroi a également joué un rôle crucial.
Les banques, faisant face à une concurrence accrue, ont cherché à améliorer la solvabilité des emprunteurs. Cependant, des obstacles demeurent, tels que le plafonnement du taux d’effort et l’augmentation de l’apport personnel exigé, qui freinent certains acheteurs potentiels.
La chute des taux d’intérêt et l’évolution des conditions de crédit immobilier
En juillet 2024, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,62%. Depuis décembre 2023, cette baisse significative – une diminution de 58 points de base – est une manifestation de la volonté des banques de dynamiser le marché du crédit immobilier.
La diminution des taux s’est faite progressivement, avec une baisse moyenne de 9 points de base par mois jusqu’en juin. Ensuite, en juillet, la baisse a ralenti avec seulement 4 points de base de baisse. Cette évolution s’inscrit dans un contexte où les établissements bancaires anticipent plusieurs diminutions des taux de refinancement de la BCE à la fin de l’été et durant l’automne.
Les conséquences sur la capacité d’emprunt des ménages
Malgré la baisse des taux et l’allongement des durées de prêt, la capacité d’emprunt des ménages en 2024 reste inférieure à celle de 2022. L’inflation et les critères d’octroi de crédit stricts ont eu un impact sur le pouvoir d’achat des ménages.
En pratique, un ménage qui pouvait emprunter 100 000€ fin 2022 ne peut plus emprunter que 89 100€ en juillet 2024. L’annuité moyenne a diminué de 6,7% depuis décembre 2023, grâce à l’effet conjugué de la baisse des taux et de l’allongement de la durée des prêts. Cependant, cette amélioration est partiellement contrebalancée par la remontée du coût des opérations financées.
Les changements sur le marché du crédit immobilier
En juillet 2024, la répartition des prêts selon leur durée a considérablement changé par rapport à 2019. 65,6% des prêts sont octroyés sur une durée supérieure à 20 ans alors que 14,4% des prêts sont accordés sur 15 ans ou moins.
Cette structure diffère nettement de celle observée en 2019, avant la mise en place des recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). L’allongement de la durée des prêts permet aux banques de maintenir des niveaux d’emprunt élevés tout en respectant les plafonds de taux d’endettement imposés par le HCSF.
Le point sur l’activité du marché du crédit immobilier en juillet 2024
Malgré une période de ralentissement, les indicateurs trimestriels montrent une nette amélioration. La production de crédits a augmenté de 28,9% en glissement annuel et le nombre de prêts accordés a augmenté de 57,1% en glissement annuel.
La reprise est due à plusieurs facteurs : la baisse des taux d’intérêt, l’assouplissement progressif des conditions d’octroi de crédit, et le retour de la confiance des ménages dans leur capacité à mener à bien un projet immobilier. Cependant, en dépit de cette reprise, les niveaux annuels restent en deçà des années précédentes.
Les particularités du marché du neuf
Le marché du neuf fait face à plusieurs obstacles : la contraction de l’offre nouvelle, la dégradation de la production de PTZ (Prêt à Taux Zéro), et l’impact anticipé du Zéro Artificialisation Nette sur les terrains à bâtir.
La contraction de l’offre nouvelle est notamment liée aux difficultés rencontrées par les promoteurs et les constructeurs face à l’augmentation des coûts de construction et aux contraintes réglementaires croissantes.
Le marché de l’ancien : une situation stable mais en transformation
Le coût relatif des opérations dans l’ancien se maintient à 4,6 années de revenus en juillet 2024, identique à l’année précédente. Cependant, cette stabilité du coût relatif masque des disparités importantes selon les régions et les types de biens.
Par ailleurs, l’apport personnel dans l’ancien a connu une augmentation significative : +4,1% sur les 7 premiers mois de 2024 et +50,2% depuis 2019. Cette hausse importante de l’apport personnel a contribué à transformer le profil des acheteurs sur ce marché.
Qu’adviendra-t-il du marché du crédit immobilier ?
La reprise observée depuis le début de l’année 2024 devrait se poursuivre, soutenue par la baisse continue des taux d’intérêt, le dynamisme retrouvé de l’offre bancaire, et le rebond des intentions d’achat des ménages.
Cependant, des incertitudes persistent, notamment liées au contexte économique global et aux évolutions réglementaires du secteur immobilier. La mise en œuvre progressive du Zéro Artificialisation Nette, les modifications potentielles des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, et l’évolution de la politique monétaire de la BCE sont autant de facteurs qui pourraient influencer le marché du crédit immobilier à moyen terme.